どうも。内山田です。
今回はあまり聞きなじみ無いですが、知っているとお得な制度『投資型減税』について解説していきます。
マイホームを購入する時に利用できる制度
投資型減税と聞くと、株式の譲渡所得や配当所得の制度かと思いがちですが今回説明するこの投資型減税は、マイホームを取得した際に税制優遇を受けることが出来る制度です。
一般的にマイホームの取得には数千万円が必要ですが、これを現金一括で支払うことのできる人は少ないと思います。ですのでほとんどの人は金融機関などから住宅ローンという形でお金を借りることになります。
その際利用できる制度といえば『住宅ローン控除』（住宅借入金等特別控除）があります。これは、一定の条件を満たした場合に『住宅ローンの年末残高の１％』を所得税から控除できる制度です。
１％といっても住宅等の値段は数千万円しますので、最低1000万円の残高でも10万円の税額控除を受けることが可能です。この制度を利用するだけで数十万円得をすると考えたら絶対に利用するべきですよね。
ただしこの制度は一定の住宅ローンを借入していないと適用を受けることが出来ません。もし現金で購入した場合、この税制優遇は受けることが出来ないので少し不公平ですよね。
そこで今回の投資型減税は現金での購入者でも税制優遇を受けることが出来る制度となっています。
制度の内容
では、この制度の内容について詳しくみていきましょう。
どんな時に利用する？
これはさきほども述べたように、マイホームを取得した際に利用できるものですが、
- 新築の建築時
- 建築後、使用されたことがない住宅
の購入の際に利用することが出来ます。ですので中古の物件購入には適用されません。
ですが、『リフォーム』には利用することが可能です。新築の購入に現金一括で支払うのは相当難しいですがリフォーム程度であれば現金で支払ってしまう方も増えるのではないでしょうか。
利用できる条件は？
では、どんな人がどんな建物を取得する際に利用できるのか見ていきましょう。
取得する人の条件
- 自らが居住する
- 年間の所得が3000万円以下であること
マイホームとして取得する際に適用されるものですのでご自身が居住する必要があります。ですので、別荘としての取得や賃貸を目的とした取得の場合には利用することができません。なお、住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヵ月以内に居住する必要があります。
また、年間の所得が3000万円を超える場合には利用できません。住宅を共同で所有する場合には共有者の所得を合算した所得額が3000万円以下である必要があります。
建築する建物の条件
- 床面積が50[m2]以上であること
- 居住部分が1/2以上であること
- 長期優良住宅であること
- もしくは低炭素住宅であること
50[m2]は坪に換算すると15.125[坪]であり、27.4115[畳]と同じ面積となります。さらに事業を行うために使用されている面積が床面積の半分以上ある場合は適用できません。さらに長期優良住宅もしくは低炭素住宅である必要があります。
【長期優良住宅】
長期優良住宅は、長く安心・快適に暮らせる家のことで、平成21年にスタートした『長期優良住宅認定制度』の基準をクリアし、認定を受けている家が長期優良住宅と呼ばれております。バリアフリーや耐震性、省エネ性などのいくつかの項目をクリアした住宅のことを指します。
【低炭素住宅】
低炭素住宅は、2012年9月に公布された『都市の低炭素化の促進に関する法律』に基づき、『低炭素建築物新築等計画の認定制度』で規定された住宅のことで、節水に役立つ設備の設置やヒートアイランド対策、木造住宅であることなど、いくつかの項目をクリアした住宅のことを指します。
どれぐらい減税できる？
この投資型減税は、長期優良住宅や低炭素住宅などの認定住宅を建築した際に性能強化の費用として支出した部分の10％を所得税額から控除するというものです。つまり、より良い住宅を取得することでその分だけ所得税の優遇措置が受けられることになります。
住宅ローン控除と比較すると、住宅ローン控除が年末残高の1％で10年間（消費税10％への引き上げに伴う措置として、特別特定取得については控除期間が10年から13年に延長されている）ですが、
投資型減税は性能強化支出部分の10％ですがその年だけ適用を受けられる制度となっています。
簡単に言うと、長期優良住宅や低炭素住宅などの認定住宅を建築した際、その家の床面積1[m2]当たり43,800円が性能強化費用となり、その金額の10％がその年の所得税から控除可能ということです。また、性能強化費用の上限が650万円なのでその10％の65万円を上限に所得税の税額控除が受けられます。
その他ポイント
1年で控除しきれないときは？
投資型減税はその年の所得税から控除できるものですが、もしその年の所得税額を控除額が上回ってしまった場合は、その年の所得税はゼロになりますが控除額をすべて使えていないのでもったいないですよね。
そこで、投資型減税ではその年に控除しきれなかった控除額がある場合にはその翌年の所得税から余った控除額を控除できることになっています。
併用できない特例は？
住宅の取得には様々な特例がありますが、投資型減税には併用出来るものと出来ないものがいくつかあります。
【併用可能な特例】
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
【併用不可能な特例】
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
- 特定居住用財産を譲渡した場合の買換えの特例
リフォームの際に利用
次に、リフォームの場合の制度内容についてみていきましょう。リフォームの場合は以下の5種類のリフォームを行った場合に適用することが出来ます。
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 同居対応リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
これらのリフォームは所得税から以下のように計算される税額控除が受けられることは同じですが、それぞれの控除対象期間や控除対象限度額、最大控除額が異なります。
耐震リフォーム
耐震とは文字通り震度に耐えるという意味なので地震に対する強度を上げるためのリフォームです。耐震リフォームでは、耐震補強（改修）のために主に住宅の土台である基礎の補強、腐朽箇所の修繕、壁の補強、屋根の軽量化などの施工を行います。
【適用条件】
- 自らが居住する住宅であること
- 住宅が昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること（改修工事前は現行の耐震基準に適合していないこと）
- 工事が現行の耐震基準に適合させるための工事であること
バリアフリーリフォーム
バリアフリーとは障壁（バリア）の除去（フリー）を意味します。つまり、高齢者や障害者が社会生活を送るうえで障壁となるものを取り除くことを指します。バリアフリーリフォームはその名の通り、手すりの設置や段差の解消を行い、生活する上で障壁となるものを取り除く工事のことです。
【適用条件】
- 次のいずれかに該当する人自らが居住する住宅であること
①50歳以上
②介護保険法に規定する要介護又は要支援の認定を受けている者
③所得税法上の障がい者である者
④②もしくは③に該当する親族又は65歳以上の親族と同居している者 - 改修工事が完了した日から６ヶ月以内に居住の用に供していること
- 改修工事後の家屋の床面積が50[m2]以上であり、その２分の１以上が専ら自己の居住の用に供されるものであること
- 自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が改修工事の総額の２分の１以上であること
- 対象となるバリアフリー改修工事に係る標準的な費用から補助金等を控除した額が50万円を超えること
- 合計所得金額が3000万円以下であること
省エネリフォーム
省エネリフォームとは、消費するエネルギーを節約するために室内における暑さや寒さなどの快適性の向上および暖冷房や給湯などの設備機器で消費するエネルギーを少なくすることを目的として実施するリフォームのことです。窓・床・天井・壁の断熱改修、太陽光発電システムの設置工事等の工事を行います。
【適用条件】
- 自らが居住する住宅であること
- 改修工事が完了した日から６ヶ月以内に居住の用に供していること
- 改修工事後の家屋の床面積が50[m2]以上であり、その２分の１以上が専ら自己の居住の用に供されるものであること
- 自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が改修工事の総額の２分の１以上であること
- 省エネ改修工事が一定の要件を満たすこと
- 対象となる一般断熱改修工事に係る標準的な費用から補助金等を控除した額が50万円を超えること
- 合計所得金額が3000万円以下であること
同居対応リフォーム
同居対応リフォームとは、同居に対応するために一定の設備を増設する工事のことをいいます。
【工事内容】
- 調理室の増設
- 浴室の増設
- 便所の増設
- 玄関の増設
改修工事後はその者の居住の用に供する部分に、調理室、浴室、便所または玄関のうちいずれか2以上の室がそれぞれ複数あることが必要です。
【適用条件】
- 自らが居住する住宅であること
- 改修工事が完了した日から６ヶ月以内に居住の用に供していること
- 改修工事後の家屋の床面積が50[m2]以上であり、その２分の１以上が専ら自己の居住の用に供されるものであること
- 自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が改修工事の総額の２分の１以上であること
- 対象となる同居対応改修工事に係る標準的な費用から補助金等を控除した額が50万円を超えること
- 合計所得金額が3000万円以下であること
長期優良住宅化リフォーム
長期優良住宅化リフォームとは、省エネ改修工事または耐震改修工事とあわせて一定の耐久性向上改修工事を行うことで既存住宅の長期優良住宅の認定を受けるようにする工事です。
【適用条件】
- 自らが居住する住宅であること
- 改修工事が完了した日から６ヶ月以内に居住の用に供していること
- 改修工事後の家屋の床面積が50[m2]以上であり、その２分の１以上が専ら自己の居住の用に供されるものであること
- 自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が改修工事の総額の２分の１以上であること
- 対象となる長期優良住宅化工事に係る標準的な費用から補助金等を控除した額が50万円を超えること
- 合計所得金額が3000万円以下であること
併用できない特例は？
耐震リフォームは投資型減税の中でも『住宅耐震改修特別控除』とよばれ、住宅ローン控除と併用が可能です。ですがそれ以外のリフォーム（バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化）は住宅ローン控除との併用はできません。
まとめ
住宅の取得やリフォームは最も大きな金額が動くライフイベントのひとつです。トータルの支出が何千万円や何百万円ですが、これらの制度を利用することによって数十万円のお金が返ってくることは大きいことだと思います。
しかし今回の特例は2021年12月31日までに自己の居住の用に供した場合に適用される制度です。時限付きの制度ですが特にリフォームを検討されている方は期間内に利用するべきではないでしょうか。
今回は以上です。では！
