どうも。内山田です。
マイホームを購入するときには
土地や物件探し、住宅ローン、団体信用生命保険の選択など考えることがたくさんあります。
しかもほとんどが初めてのことで分からないことだらけですよね。
住宅ローンにもたくさんの種類があり、選ぶのにも一苦労…
『住宅ローン』についての記事はこちら↓↓↓
そこで今回は住宅ローンのひとつである『フラット35』について紹介していきます。
主な住宅ローンの種類
フラット３５の説明の前に、まずは住宅ローンにはどのような種類のものがあるのか紹介します。
主に公的なものと民間で行っているもの。
そして両方が協力して行っているものがあります。
財形住宅融資
財形住宅融資は住宅金融支援機構が実施する、勤務先を通じて財形貯蓄を行っている労務者が利用できる公的な住宅ローンです。
会社で財形貯蓄を利用して貯蓄を行っている方が利用できます。
最高4000万円まで借りることができ、
融資の限度額は物件価格の90％以内で、かつ財形貯蓄残高の10倍以内となっています。
つまり、3000万円の物件では2700万円まで。
300万円の貯金がある場合は3000万円まで借りることができます。
フラット35との併用も可能で、両者合わせると物件価格の100％の融資が可能になります。
その他詳しい内容は財形住宅融資：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）を参考にしてください。
民間の住宅ローン
民間の住宅ローンは銀行などの民間金融機関が独自に取り扱っている住宅ローンです。
融資条件などは金融機関ごとに異なっています。
審査の際は公的ローンに比べると物件に対する制限は少ないですが、申込者本人の就業状況や収入状況などが重視されるのが特徴です。
民間のものは原則として団体信用生命保険への加入が義務付けられているので保険に入れないと融資も受けられません。
『団体信用生命保険』についての記事はこちら↓↓↓
フラット35
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して顧客に提供している住宅ローンです。
なので、公的と民間が共同で行う住宅ローンです。
大元が住宅金融支援機構で、その窓口を金融機関が行うというイメージです。
詳しくはフラット35の種類で説明します。
様々な金融機関がフラット35を商品として取り扱っていますが、利用条件はどの金融機関で借りても変わりません。
しかし、事務手数料や金利、オプションサービスなどは金融機関によって異なるので、注意しましょう。
フラット35の特徴
フラット35には以下のような特徴があります。
全期間固定金利・返済期間
フラット（一定）という名前の通り、フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。
適用される金利は上記でも説明したように、融資を実行する金融機関によって異なります。
また、その金利は融資実行時の金利が適用されます。
返済期間は15年から35年間で、フラット35の『35』はここからきています。
融資額・融資条件
融資額の限度は8000万円で、物件購入価格の100％を借りることができます。
なので最高8000万円の物件を購入するときに8000万円借りることができます。
しかし、誰でも8000万円借りることができる訳ではなく以下のような融資条件があります。
- 個人が購入する新築住宅の建築・購入。中古住宅の購入
- 共同住宅は床面積30[m2]、一戸建ては床面積70[m2]以上が対象
- 申し込み時の年齢が70歳以上で安定した収入がある
- 他の借入金を含めた総返済負担率が年収400万円以下の人は30％以下、年収400万円以上の人は35％以下であること
最後の総返済負担率ですが、
例えば年収が400万円だった場合、車のローンで毎月3万円。住宅ローンで毎月7万円を支払っているとすると、
年間の返済額は
(3万円＋7万円)×12ヶ月＝120万円となり、
年収に対する負担率は
120万円÷400万円＝30％なので、
この場合の総返済負担率は30％となります。
他にも条件の特徴としては民間金融機関は勤続年数や年収の下限を融資条件として設けていますが、フラット35の場合このような項目はありません。
自営業の方や転職したばかりの方がフラット35を借りやすいといわれるのはこのような理由があるからだといえます。
しかし、借りられる物件はある一定の基準（建築に対する基準）を満たしていなければなりません。
例えば、床の面積や耐久性、断熱性などがあげられます。
フラット35の融資を受けるためにはこれらの住宅金融支援機構独自で定めた基準を満たし、『適合証明書』を提出する必要があります。
種類
フラット35には、『買取型』と『保障型』の2種類が存在します。
以下で詳しく見ていきましょう。
買取型
買取型は、民間金融機関が貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取って証券化し、投資家に発行するものです。
つまり、金融機関が所有する『お金を貸している』という債権（債権とは：弁済してもらえる権利）を住宅金融支援機構が買い取り、それを株式や債券のような証券にして投資家に発行するということです。
買取型は比較的金融機関に多く取り扱われています。
保障型
保障型は、民間金融機関が貸し出した住宅ローンの返済が滞った場合に保障する保険を住宅金融支援機構が引き受けるものです。
つまり、返済者がローンを支払えなくなった時は金融機関が損をしてしまうので、住宅金融支援機構が保険金として、金融機関に残債務の全額を支払うものです。
その他特徴
その他の特徴としては次のことが挙げられます。
- 財形住宅融資との併用が可能
- 繰り上げ返済手数料無料
- 頭金によって金利の優遇がある
- 団体信用生命保険の加入は任意
- 80歳までに完済する必要がある
『繰り上げ返済』についての記事はこちら↓↓↓
まとめ：メリットとデメリット
最後に、フラット35のメリットとデメリットについてまとめてみます。
『メリット』
- 全期間固定金利なので返済額が変わらず計画的に返済できる。
- 就業状況や収入状況の審査が無い。
- 頭金によって金利の優遇がある。
- 繰り上げ返済の手数料が無料。
- 団体信用生命保険への加入が任意。
『デメリット』
- 返済時に金利が下がったとしても、返済額は下がらない。
- 変動金利より金利が高めに設定されている。
- 住宅の審査がある。
- 団体信用生命保険に加入したい場合は別途金額がかかる。
フラット35に向いている人
以上を踏まえてフラット35に向いている人をピックアップしてみました。
- 固定金利なので変動金利に抵抗がある人
- 繰り上げ返済手数料がかからないため全額繰上げ返済を考えている人
- 就労状況の審査等が無いため自営業の人・転職仕立ての人
- 金利の優遇があるため頭金を用意できる人
- 団体信用生命保険の加入が必須条件でないため団体信用生命保険に加入できない人
住宅ローン選びで今後の総返済額が大きく変動することも考えられます。
たくさん条件があって難しいですが、大きな買い物なので妥協しないことが肝心です。
この記事が皆さんの住宅ローン選びの参考になると幸いです！
今回は以上です。では！
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